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7/4/2007

Imóveis & Imobiliárias

Guia Praia Grande

Como evitar perder o imóvel financiado

Quem tem um imóvel financiado corre risco de perdê-lo, se atrasar as prestações, mesmo que os valores cobrados sejam questionáveis. O risco de perder a casa própria pode ser afastado, ao menos temporariamente, se o mutuário entrar com uma ação contestando cláusulas ilegais ou procedimentos incorretos adotados pelos bancos nos contratos de financiamento. Associações de mutuários e a Caixa divergem sobre os números de imóveis em risco, mas vale lembrar que somente a Emgea (empresa do governo) recebeu quase 1 milhão de contratos problemáticos.

Um dos casos mais freqüentes de cobrança indevida, presente em todos os contratos de financiamento da casa própria, é o da taxa de juros a partir do segundo ano. Num financiamento com juros de 12% ano ano, por exemplo, a taxa não pode ser de 1% ao mês, porque, cobrados juros sobre juros, ao final supera o índice contratado. Assim, os bancos cobram 11,3865%, para que ao final do ano, com juros sobre juros, se atinjam os 12%.

Juro composto - O problema é que essa compensação para limitar os juros a 12% só ocorre no primeiro ano de contrato. A partir do segundo, os juros compostos acabam elevando a taxa efetivamente cobrada para mais de 12% ao ano.

Ilegalidade - O advogado Sebastião Fernando Araujo de Castro Rangel, especializado no setor, lembra que a capitalização de juros – cobrança de juros sobre juros – aplicada pelos agentes financeiros nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e da carteira hipotecária, é considerada ilegal pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“A existência de ações dessa natureza pode impedir não só o leilão do imóvel como também o prosseguimento da execução extrajudicial", afirma. "O STJ entende que está em vigor a súmula 121 do Supremo, que veda a capitalização, mesmo quando expressamente convencionada." Ele chama atenção ainda para o artigo 4° do Decreto n° 22.626/33, denominado Lei da Usura, que diz ser proibido cobrar juros dos juros.

Devolução em dobro - “O Código de Defesa do Consumidor é outro instrumento de amparo ao mutuário. Sendo aplicável aos contratos de financiamento imobiliário firmados com bancos e construtoras, pode propiciar a inversão da obrigatoriedade da prova em favor do mutuário e, em alguns casos, a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente, com juros e correção monetária”, diz Rangel.

A diminuição do saldo devedor pode ser ainda maior nos contratos anteriores ao Plano Collor, de março de 1990. Em recente decisão, o STJ determinou que o índice de reajuste válido para esses contratos deveria ser o Bônus do Tesouro Nacional Fiscal (BTNF) do período (43,04%) e não o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), de 84,32% naquele mês. Esta semana, o tribunal retomou julgamento de outro caso semelhante, que, esperam os especialistas, resulte em jurisprudência sobre o assunto.

“Se ingressar com uma ação solicitando a revisão de todos os itens passíveis de discussão, o consumidor deverá ter ganhos consideráveis”, reitera. É importante lembrar que outras decisões recentes do STJ possibilitam também ao mutuário que já quitou sua dívida pleitear a revisão dos pagamentos efetuados, com eventual restituição de valores cobrados a mais.